项目开发手册

河南鑫苑置业有限公司
二○○四年八月

目录

一、前言――――――――――――――――――――――01
二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02
三、土地购买――――――――――――――――――――03
四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05
五、成本分析与监控―――――――――――――――――12
六、项目设计――――――――――――――――――――17
七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19
八、土地交付、管理―――――――――――――――――20
九、三通一平――――――――――――――――――――21
十、前期手续办理――――――――――――――――――22
十一、施工单位的确定――――――――――――――――26
十二、施工许可证办理――――――――――――――――29
十三、施工―――――――――――――――――――――30
十四、检测―――――――――――――――――――――33
十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34
十六、竣工验收―――――――――――――――――――36
十七、交付、入住――――――――――――――――――37
十八、项目销售―――――――――――――――――――38
十九、项目财务管理―――――――――――――――――39
二十、专门组织―――――――――――――――――――41
二十一、专门表格――――――――――――――――――42
一前 言

在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。

编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。

《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。

三 土地购买

土地购买工作由地产部负责
一、土地购买工作流程

二、各工序主要工作
1、收集土地信息
1.1 主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。

1.2 信息来源
1.2.1 政府发布的土地批租信息
1.2.2 市场信息中剥离出来的土地转让信息
1.2.3 城市规划部门提供的城市规划信息
1.2.4 其他信息渠道的信息
1.3 工作成果：筛选有价值信息
2、初步可行性研究
2.1 工作描述
在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、