柳州市商业房地产策划
第一章市场分析 5一、宏观环境因素分析 51.1柳州经济现状及发展趋向分析 5二、柳州房地产市场分析 72.1柳州市房地产现状及趋向分析 72.2柳州房地产市场供求分析 92.3房地产市场价格分析 102.4房地产市场空置简析 122.5各区房地产市场特点及趋势 12三、项目提案的原则及思路 16四、商用物业发展的要点分析 174.1商用物业的类型 174.2商用物业的特征 18五、广州商用物业的发展轨迹 21六、柳州市商业环境分析 236.1商业布局总体分布 236.2主要商业物业竞争格局分析 246.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 256.4现阶段商用物业销售市场的总结 286.5商用物业市场的发展趋势分析 296.6商用物业市场存在的现实问题 30七、柳州商业经营及市民消费行为分析 337.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 337.2居民收入水平和消费结构分析 357.3柳州市民消费心理分析 387.4主要商业地段经营者分析 43八、针对性的区域商情调查 468.1调查目的 468.2五星商圈主要街区功能分析 46⑴龙城路街区功能分析 46⑵解放路街区功能分析 47⑶文惠路街区功能分析 498.3五星商圈主要商场经营分析 508.4近期同区规划的影响 54九、客户群体分析 569.1目标客户群体 569.2目标客户群的需求分析 57第二章项目分析 58一、地理位置 58二、项目规模 59三、项目现状 59四、项目的资源整合 604.1与城市规划前景的整合 604.2与商业发展最高经营业态的整合 614.3与商业经营功能的整合 624.4与步行街文化的整合 624.5与旅游资源的整合 634.6与电子商务资源的整合 634.7与事件营销策略的整合 63五、项目SWOT分析 655.1总表 655.2项目优势分析（S） 665.3项目劣势分析（W） 695.4项目机会分析（O） 715.5项目威胁分析（T） 74第三章竞争对手分析 76一、概述 762.1区位因素（商圈因素） 772.2产品因素（规模因素） 782.3经营因素（经营定位） 79三、主要的竞争对手分析 803.1五星商业街 803.2蓝色港湾 823.3谷埠街国际商城 833.4新时代商业港 843.5温州商贸城 853.6润和•时代广场 87第四章项目定位 88一、项目市场定位 881.1 市场定位理念 881.2市场定位： 88二、项目形象定位 892.1形象主题定位： 892.2支持点： 892.3 项目名称建议 89三、项目功能定位 903.1商场1-4层的区位划分 903.2商场的商品定位及功能定位 913.3商品定位 923.4功能定位 92四、商场目标客户定位 934.1租赁使用商场的目标群分析 934.2商场的目标消费群分析 934.3商场的目标投资经营者分析 95第五章整体规划建议 97一、项目总体规划思路 971.1 MALL的概念 971.2建立具有中国特色的MALL 98二、建筑风格建议 992.1大厦建筑设计建议 992.2具体建议 99三、环境设计建议 1013.1花的海洋 1013.2动态园林休闲区 1023.3音乐无限 1023.4艺术之都 102四、设施配套建议 1034.1商用项目的主要配套 1034.2规划配套设施的原则建议 1034.3具体配套建议 104五、商铺间隔建议 1055.1大、小商铺间隔的对比分析 1055.2相关建议 1065.3商铺间隔具体建议： 1075.4商户组合建议 108六、物业管理/商业管理建议 1096.1物业管理提前介入的工作 1096.2商业管理提前介入的工作 110七、商场其他规划建议 1117.1人流引导 1117.2交通组织 1117.3物流输送 112