营销策划建议书

目录

1、项目概述
项目概况
产品立地条件分析
产品SWOT分析
2、市场分析
2-1、写字楼市场分析
2-2、CBD写字楼市场分析
2-3、商业市场分析
3、市场定位
3-1、项目定位
3-2、目标受众
4、推广策略建议
4-1、知名度提升策略
4-2、差异化产品的包装策略
4-3、多元化的营销策略
4-4、扩大销售渠道策略
4-5、提升软件品质策略
5、投资报酬率测算
6、专业费用

1、项目概述
1-1、项目概况
项目位置：北京朝阳区光华路14号
项目性质：写字间和商铺
项目总建筑面积：27147㎡，其中可销售面积22672㎡；
办公区（包括住宅和写字楼）11453㎡，未售出面积
7422㎡，占办公区总面积的64%；
商业面积11218㎡，其中底商三层7145㎡，写字楼连廊4073㎡；
车位（地下）：约70个
物业管理：第一太平戴维斯
1-2、产品立地条件分析
地处北京CBD核心区；
位于黄金交通要道；
具有良好的办公或商务氛围；
生活配套设施也非常完善；
具有广阔的发展前景；
1-3、产品SWOT分析
优势
黄金地理位置—CBD核心区域；
现房，大大减少投资风险
优秀的物业管理
开发商雄厚的资金势力和丰富的开发经验

劣势
缺乏知名度；光华路路面窄易造成交通拥堵；项目配套档次略低；车位较少

机会
CBD区域内写字楼现房供应几乎为零；大部分写字楼以租为主

威胁
2004年CBD区域内写字楼供应量急剧放大，且多是运作时间很长的知名项目，竞争日见激烈

2、市场分析
2-1、甲级写字楼市场分析
2-1-1、总体市场描述
在北京城八区内，目前写字楼主要集中在朝阳、海淀、西城、东城四区，北京长安街沿线、CBD区域、金融街、中关村等成为写字楼聚集的地区，其中尤以CBD、金融街、中关村地区的写字楼最为业内外关注。

北京商业写字楼市场发源于建国门外、第一使馆区一带，最早开业的是国际大厦，于1985年投入运营。此后，赛特大厦、国贸中心、燕莎中心陆续落成。在写字楼市场的发展过程中，直到金融街规划之前，京西地区一直保持“沉默”状态，除了万通新世界广场外，西部的写字楼供应几乎为零。而后，国贸中心的落成已经使得东三环有了国贸桥和地铁国贸站。随着CBD规划的全面落实，国贸已经真正成为区域的代称，成为真正的城市中心。

在目前三大主要甲级写字楼的供应区域内，CBD东区是近几年供应量最大的区域。三大写字楼版块，具有各自不同的特点和优势，将在后面对每个版块进行分别描述。

2-1-2、北京三大主要写字楼版块
金融街版块
金融街的客户多数是金融机构与政府的金融管理机构，以及中国电信和中国移动等电讯科技通讯行业的巨头，到目前为止近530家机构入驻金融街地区。 其中金融机构占有14.3%、信息产业占28.9%、咨询服务机构占17.3%等组成，中资占65.3%，外资（含合资）占34.7%。

中关村版块
中关村版块——中关村科技园区，是20世纪80年代国家第一个批准建立的高新技术产业园区。其空间布局经历了“试验区”——“一区三园”——“一区五园”——“一区七园”的演变历程，走上了一条“由点到片，由片到面”的发展 轨迹。目前已经成为中国信息产业的重要基地。

中关村未来5年写字楼的供应量将会成倍增长，绝大部分为甲级写字楼。目前西区正在建设的不会超过50万㎡，而且要2005年才投入使用，多数售价在10000～14000元/㎡。加之周边地区大量的商务公寓的出现，使小