深圳中原·深港研究中心
研究一部
2007年10月12日

目 录

第一部分总体市场分析 3
第二部分宝安市场分析 10
第三部分龙岗市场分析 14
第四部分关内市场分析 21

第一部分总体市场分析

房贷新政由传言到落地，“金九银十”难续
9月27日晚，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，将给楼市未来带来重大变数。

通知的主体内容是对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。同时要求，商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%,期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付比例不得低于45%。

与之前总体调控不同的是，这次政策调整方向较为明确，目的就是提高金融机构风险控制能力；在保障自住需求的同时减少投资性需求；降低房地产市场热度。

9月份深圳一手住宅市场继续保持缩量整理态势运行，全月成交30万平米，日均成交量在1万平米左右，仍徘徊在8月份的水平。与之相对应，相邻的周边楼市捷报频传，屡屡有新盘热卖消息传来。一面是深圳的新盘销售不景气，另一面却是大量的深圳投资者涌向惠州、东莞等周边城市，舍近求远，这显示消费者投资楼市的热情并未消退，只是转向了潜力更大、价格更有诱惑的市场。

临近黄金周，深圳楼市迎来了一轮供应高峰，以龙岗为主力的新盘集中在国庆前后推出，根据我们的监测，黄金周期间推售的8个新盘，绝大部分销售率都在三成以下，最差的仅有一成，市场趋冷，观望心理仍然严重。价格方面，新房售价开始回调，有的一手新房还在国庆期间出台了降价方案，这种情形在上半年是难以想象的。

由于市场持续低迷，短期内都看不到有转暖的迹象，开发商开始动用各种营销手段为旗下的物业促销。一方面，加大了媒体广告的投放力度，另一方面，很久不受关注的房交会又重新受到房企的重视。根据掌握的信息，本届秋交会深圳房企以及深圳项目的参与数量明显回升，一大批深圳新老房企将齐聚，共同为拉动市场人气造势。

九月市场详情
九月份全市共有10个住宅项目公开发售，共推新房26万平米，3047套单位，环比上月分别下降35%和24%，同比去年，分别减少62%%和61%。新推项目分布在龙岗、宝安、南山、盐田四区。龙岗共推出6个项目，共18万平米，1836套单位，分别占全市的69%、60%，布吉、坂田、龙岗中心城均有新项目推出，新项目的销售均价都在1万元以上。第五园三期高层以14000元均价推出，共推出556套单位；旭景佳园以12200元的均价推出，共推出268套住宅，当天到场的人数不多，销售率仅有1成；横岗的中海大山地推出了153套别墅，面积在150-254平米之间，当天售出60余套；龙岗中心城的城市峰尚以10900元的均价推出，当天到场选房的客户不多，主要是本地客户和少量东莞客户；布吉的龙园意境也推出了125套别墅，均价46000元，销售约2成；此外布吉还推出了英郡年华，均价11000元，由于户型设计比较好，销售情况比其他项目略好。

宝安推出一个项目，位于中心区的宏发中心大厦，共670套单位，折后均价21000元，该项目批售的是住宅单位，不过开发商把项目打造成写字楼出售，比较热销。

南山推出一个项目，位于中山园路和北环路交汇处的方鼎华庭，该项目折后均价21000元，价格远超市场预期，销售比较差。

盐田推出的宝桐居位于梧桐路，仅推出52套，以现房发售，均价12500元，当天共售出约十余套。

总体上9月份全市新推项目的开盘成交率偏低，延续了8月份的低迷，置业者出手谨慎，观望心态比较浓厚。

本月新推单位中90平米以下的房型比例继续上升，有2224套，占总套数的73%，比上月上升15个百分点，90平米以下房型主要分布在宏发中心大厦、万科第五园、方鼎华庭、中海半山溪谷二期、旭景佳园二期、英郡年华等项目中。本月新推项目中90平米以上房型有823套，占总套数的27%，主要分布在中海大山地、龙园意境、城市锋尚、宝桐居。

销售方面，9月份全市一手商品住宅成交3507套，30万平米，与上月相比分别上升了58%和25%，与去年同期相比分别下降39%和41%。虽然成交量比上月略有回升，但升幅不大，仍是年度较低的月份。9月份全市成交均价为16500元，关外以及中小户型成交比例上升促使房价回落。

全市的成交集中在宝安和龙岗，占全市的78%。宝安本月成交均价13987元，成交1793套，13.2万平米，分别占全市的51%、44%，户均面积74平米。成交面积超过5000平米的