第一节香港的物业管理
从发展的角度考察，香港楼宇、屋村管理始于第二次世界大战后的50年代，随着楼宇、屋村规模的迅速扩大和相应出现的人际关系、社会经济问题的复杂化，楼宇、屋村管理也日臻完备，日趋制度化和规范化。

在第二次世界大战以前，香港人口不足100万，其社会经济的发展与城市建设还比不上广州、上海，很少看到高楼大厦，房屋多属平房式建筑，即使是最豪华的“洋楼”也只有三至四屋，整幢楼房的业权仅属一个业主所有，因而楼宇屋村管理的概念尚未形成。

第二次世界大战结束后，一方面遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面有大量人口由中国大陆涌入港岛，人口剧增。到1947年底，全港人口已增至180万，1951年达200万，此后，每隔10年约增长100万，到90年代初，已近600万人。急剧增长的人口需要大批量地提供住所，于是大型楼宇应运而生，拥有百个以上单位(元)的大型“唐楼”相继推出，并由发展商分层、分单元地出售或出租。人口密集、户权分散的情况带来治安等各种问题。如何保持宁静、安全的公共环境，日益成为人们亟待解决的实际问题。于是，一些大楼开始聘用“看更”为居民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了楼宇管理的萌芽和雏形。

更大规模和更大型楼宇的建设出现在1953年石硖尾木屋区发生特大火灾之后。50年代初，尽管开始投建大型楼宇，但远远跟不上人口的剧增，仅有的17万间住房挤住着100多万人，仍有四分之一，约二三十万人居住在用铁皮、木板搭建在荒地或山边的简陋棚屋里，这些木屋同各种灾害结下了不解之缘。1953年圣诞节之夜，九龙石硖尾木屋区发生一场大火灾，大火从当晚九时烧到第二天上午，火势蔓延不已，使5万人无家可归，形成严重的社会问题。这就迫使港方当局由政府出面大力组建一批批楼宇。为此，制定了早期的“公共房屋计划”，并设立了相应的机构。于1954年，成立徙置事务处，专门负责兴建和管理应急的徙置楼宇。继而成立屋宇建设委员会，负责建设和管理较为正规的楼宇，第一个拥有大量楼宇的屋村于1958年落成；另外政府部门工务局也兴建设备齐全的屋村，并由屋村建设委员会负责管理。为筹划和管理好一批批公共楼宇和屋村，政府特从英国聘来房屋经理，至此，专业性房屋管理概念才正式引进香港。

一、香港物业管理的发展历程
从香港物业管理历史发展的进程考察，香港物业管理来源于英国，结合当地实际情况又有所发展。英国物业管理专业产生于工业革命时期，当时，英国社会上有些热心人士兴建一些普通住宅，以低租金租给从农村迁移城市的工人家庭居住。因缺乏公共道德教育和完善的管理，在这些住宅中，经常出现严重的卫生问题、破坏建筑与设备及拖欠租金等问题，使得居住环境差，房屋业主的利益得不到保障。1880年至1886年间，有一位名叫奥克维娅·希尔(OctaviaHill)的女士，在出租自己的物业后，制定了一套行之有效的管理办法，要求承租者严格遵守，从而改善了居住环境。为此受到英国政府有关部门重视，开始在国内普遍推行物业管理工作。

(一)香港物业管理的兴起
香港物业管理专业工作始于20世纪60年代。从60年代开始，民间发展商在香港兴建了多层房屋以单元形式出售。多层房屋管理大都交给即将退休老人负责看管。由于他们缺乏维修保养知识和防火知识，又体力不济，难以阻止某些无视公共道德的承租者对他人的干扰，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火通道被占，隐患很大，业主权益没有保障，住房安全存在危险，这些问题受到了人们和政府立法局的关注。

由于对住房的需求量很大，单靠政府兴建大厦和屋村，缺房问题仍然严重，于是发展商也积极投资大型建筑。当第一个大型私人屋村向政府申请规划许可证时，政府一方面乐意采纳这种建屋请求，另一方面担心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘无良好的管理，后果将不堪设想。于是，在批准其发展计划时附上若干条件，要发展商承诺在批地契约后的全部年期内妥善管理该屋村。由此，也就出现了由发展商为私人屋村提供专业化管理的形式。

总之，60年代政府为公共屋村、发展商为私人屋村提供的专门管理，使新建楼宇有了前所未有的优良服务。

随着人口密度的增长，建筑高层和屋村规模的扩大，以及人们对居住环境的要求日益提高，单靠政府或开发商提供管理服务还难以适应，于是，发挥住户的自我管理、民主管理的作用，越来越显得必要。为此，香港政府于1970年制定了《多层建筑物条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。“业主立案法团”由半数或半数以上的自住(用)业主组成，是合法的管理组织，它可以收取管理费，可以雇用员工，也可以委任专业管理公司，为大厦提供多方面的服务。这样，就使楼宇和屋村的管理更臻完善，从而进一步提高了管理的服务水平。

综上所述，香港的屋村多由专门的物业管理公司管理；而私人开发商零星开发的单幢大厦被个别住户一个个单位买去的物业则多由“业主立案法团”自己管理。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，规模很大，还建有商场街市等公共设施。入伙之初即交专门物业管理人员管理，并有物业管理的策划与屋村的发展相配合。20余年来，其物业管理水平仍然为人称道。“9业主立案法团”推行虽然也20余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有专门人才，因此，这种方式的效果并不太好。

(二)香港物业管理的发展
进入80年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使管理服务更具活力、更加蓬勃发展。在这期间，成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。“私人大厦管理咨询委员会”主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务，1987年设立工作小组，向政府建议制定“公共契约指引”并推动修订“不平等公契”等重点工作。1989年，成立了“香港物业管理公司协会”，主要的物业管理公司都是协会成员，协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同业进行监督。这些组织的建立，使香港物业管理更加全面、深入，更具有群众基础和权威性，更能适应不断增长的住房需求，因而成为人们公认的提高管理水平和服务质量的里程碑。

从香港楼宇和屋村管理发生、发展的历史进程考察，即清楚表明这种管理的必要性和重要性，也反映出这种管理正逐步走向专业化和民主化，而且将相互补充，不断提高管理服务水平。正如英国屋宇管理学会香港分会副主席莫志雄先生1991年1月在建设部房地产业司和深圳市房产管理局联合举办的“住宅小区及高层楼宇管理培训班”的讲课中所说：“在本港物业管理的未来发展，业主会进一步参与管理自己的楼宇，不过，我亦相信物业管理会变得越来越专业化，在为新楼宇的设计已比从前复杂多了，而人们对物业管理服务水准的期望亦越来越高。我确信业主立案法团和专业物业管理公司可以同时存在，亦会继续并存，而且和谐地一起工作”。

(三)香港物业管理的前景
香港人均国民生产总值超过14000美元，接近最发达国家水平。香港的房屋越建越高，设备越来越先进，写字楼已出现智能型大楼，住宅楼宇按五星级宾馆或城市花园标准设施，工业楼宇发展多元化，物业的装修标准和设施均向高档化发展。这使物业管理的难度越来越大，要求越来越高，需要有丰富的物业管理经验的专业人才。香港已有多家大专院校开设了物业管理课程，许多大学毕业生加入物业管理行业。目前，香港物业管理公司400多家，虽然专业化程度参差不齐，但专业化程度高的公司显然信誉好，竞争能力强。有的公司管理的物业已达到数百万平方米。香港专业化的物业管理是朝阳产业，前景看好。

香港回归后，特区政府十分重视改善居民的住房条件和物业管理。在出台向租房住户出售公房的同时出台一系列完善价的物业管理措施。目前在香港，私人大厦与公屋的比例相当，而出售公屋计划实施后，私人大厦将会占有多数。为加强对私人大厦的管理和服务，香港民政事务总署决定，在1998年4、5月间设立首个私人大厦管理资源中心，免费为业主提供成立立案法团、物业管理及维修保养等方面的服务。

物业管理在未来发展中，业主会进一步参与管理自己的楼宇，人们对物业管理服务水准期望会越来越高。

二、香港物业的分类管理
源自英国的香港的专业物业管理始于本世纪60年代。在实施公共房屋计划的同时，不仅从英国引进物业管理人才、管理理论和方法，而且根据当地的实际情况又有所发展，并于1966年成立了英国皇家物业经理学会香港分会。香港物业管理的主要法规是香港立法局于1970年制定的《多层建筑物(业主法团)条例》。香港当局直接负责物业管理的机构是房屋署。它主要为香港房屋委员会管理公屋、商场、工业大厦及“居者有其屋”的屋苑，负责执行房屋委员会的决策。其职能具体分为两大内容：一是策划建筑；二是管理公房和居屋。房屋署机构庞大，1987年就有55万余公屋单位，5.7万余居屋单位，2万余工业单位，员工有1.2万名。

香港房地产十分重视房地产的售后管理，认为物业管理是对社会非常重要的支援性行业，对民众的生活质量产生直接的影响。一个城市的物业管理行业水准常常是一个城市发展水平的衡量标志之一，因为物业管理行业通过保护楼宇、减少折旧、减轻风雨侵蚀等自然力破坏以及使用不当等人为因素的损毁，从而充分发挥楼宇的使用功能，向社会提供适宜的活动场所，起到保护社会资产的价值，增强其市值的重要作用。

香港的物业可分为公共屋村、居屋苑、私人楼宇、商业楼宇及临时房屋等。公共屋村由香港房委会下属的物业管理委员会的办事处管理、其部分工作由私人管理公司承担：居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理；私人楼宇大部分由“业主立案法团”及其管理委员会自行管理，其他私人楼宇由物业管理公司管理；临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。

香港政府对各类房屋的管理主要是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性的社会组织进行自主管理。房屋的维护和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服