一、项目周边写字楼市场分析
本项目位于乌鲁木齐北路470号（延安中路与华山路之间），属静安区与徐汇区交界处。周边静安寺、淮海中路、延安路都为写字楼较为集中的地区，项目周边区域办公氛围较为成熟。

下面按照经营模式来分别对项目周边的租赁市场和销售市场进行分析。

写字楼租赁市场分析
静安寺地区：
项目名称
位置
写字楼总建筑面积
(平方米)
单元面积
范围
(平方米)
租金
(元/㎡/天)
物业管理费
(元/㎡/月)
出租率

中华企业大厦
华山路2号
21,500
127-1,024
USD0.5-0.6
USD3
99%

环球世界大厦
愚园路172号
40,000
68-168
USD0.45
USD3
98%

静安中华大厦
北京西路1701号
37,484
82-350
USD0.55-0.65
RMB24
/

延安路沿线：
项目名称
位置
写字楼总建筑面积
(平方米)
单元面积
范围
(平方米)
租金
(元/㎡/天)
物业管理费
(元/㎡/月)
出租率

科恩国际中心
陕西北路66号/近延安路
35,814
107-277
USD0.6
RMB22
100%

东方海外大厦
延安中路841号
24,486
111-1,166
USD0.55-0.6
RMB24
98%

阿波罗商务
中心
延安中路1440号
6,000
34-70
USD0.75-0.85
含于租金内
97%

华侨大厦
延安西路129号
15,885
N/A
USD0.6
RMB28
100%

乌鲁木齐北路沿线：
项目名称
位置
写字楼总建筑面积
(平方米)
单元面积
范围
(平方米)
租金
(元/㎡/天)
物业管理费
(元/㎡/月)
出租率

朝代商务中心
乌鲁木齐北路457号
11,434
36-140
USD0.5
USD3.8
100%

中雅大厦
乌鲁木齐北路458号
3,500
500
RMB4.8-5.5
RMB30
72%

淮海中路西段沿线：
项目名称
位置
写字楼总建筑面积
(平方米)
单元面积
范围
(平方米)
租金
(元/㎡/天)
物业管理费
(元/㎡/月)
出租率

世纪商贸广场
长乐路989号
85,800
119-2,200
USD0.7-1.5
USD3.8
100%

云海大厦
淮海中路1333号/宝庆路
19,589
80-1031
USD0.5
RMB21
95%

百富勤广场
淮海中路1325号/宝庆路1号
15,050
76-994
USD0.65-0.8
USD3.5
100%

嘉华中心
淮海中路1068号
63,000
121-1,800
USD0.8-1.4
USD3.8
95%

本项目周边写字楼市场主要分布于静安寺地区、淮海中路沿线、延安路高架沿线和乌鲁木齐路沿线四个写字楼集中地。

项目附近写字楼租赁市场呈现以下特征：
项目周边办公楼档次参差不齐，租金也有较大差距。其中以淮海中路沿线的写字楼平均品质最高，「世纪商贸广场」、「嘉华中心」及在建的「淮海国际广场」均为甲级写字楼。静安寺地区多为准甲级写字楼，其余两个区域楼宇等级较低。项目所在的乌鲁木齐北路地区两个项目「朝代商务中心」、「中雅大厦」体量较小，档次较差，租金在地区也属低水平。

纯租赁写字楼为市场供应主力，平均出租率达92%以上。（个别交房时间不满6个月的写字楼项目不计入内）
区域平均主力租金范围为USD0.5-1.2/m2/天，甲级写字楼主力租金范围为USD0.7-1.2/m2/天。

准甲级及非甲级写字楼在项目数量上占绝对多数，区域内写字楼主力客户仍为外资中小型企业，集中的行业有贸易、咨询、广告等。

地区整体出租情况良好，出租率基本都在95-100%。

写字楼销售市场分析
在售项目情况表：
项目名称
位置
写字楼总建筑面积(m2)
主力单元建筑面积
(m2）
目前售价
（元/m2）
已售均价
（元/m2）
租金
(元/m2/天)
出售率
剩余在售面积
项目销售情况

静安中华大厦
北京中路1701号
37,484
82-350
28,000
（均价）
20,105
USD0.55-0.65
84%
现在售22-23；27-29层做销控部分，以及其它层面剩余部分，面积范围87.05-249.32㎡，主力面积集中在140㎡左右。

目前共剩余42套，面积5733.46㎡。

30层新建高档纯办公楼，知名度较高。开盘均价RMB20,000元/㎡，销售良好。目前已进入尾盘,

科恩国际中心
陕西北路66号
35,814
107-277
27,000
（均价）
/
USD0.6
/
出售11-15；20-22层；整层1487.68m2分割面积在149.2-717.7㎡26套总销面积近12,000㎡
项目重新包装后出售部分层面

静安阳光商务广场
安源路531号
2,400
31-82
16,000
（均价）
/
/
90%
现剩余面积集中在3层。只有40、60两种面积单元。

项目2005年4月开盘，开盘均价RMB16,500元/㎡。

区域写字楼销售市场目前呈现以下特征：
在售项目较少，且多为尾盘项目。

产权式写字楼项目多做小面积分割，主力分割面积为80-200m2，2005年4月静安区写字楼的平均售价为20,584元/m2。

项目附近在建未租售项目中多为甲级写字楼，在2008年前可能进入租售市场的写字楼面积近20万平方米。根据这些项目开发商的一贯操盘手法及目前市场行情，90%的一手供应量将进入租赁市场，未来销售写字楼销售市场的新增供应仍十分有限。

项目附近在一年内将销售的写字楼极少，除非部分原纯租赁写字楼转租为售，预计体量较小，对市场主体无法构成影响。