2006年别墅市场年终分析报告 目录 一、2006年别墅市场整体分析..错误！未定义书签。 （一）供应量分析....错误！未定义书签。 （二）需求分析.........错误！未定义书签。 （三）价格分析.........错误！未定义书签。 1、入市项目价格分析.......错误！未定义书签。 2、价格特点...........错误！未定义书签。 （四）特点总结.........错误！未定义书签。 1、关外是今年别墅供应的主战场...........错误！未定义书签。 2、观澜片区掀起热销.......错误！未定义书签。 3、别墅供应不再局限于传统的别墅片区...........错误！未定义书签。 4、townhouse逐渐成为别墅供应的主流.错误！未定义书签。 二、2006年别墅市场分布区域分析....错误！未定义书签。 （一）分布片区特点分析以及片区客群简述..错误！未定义书签。 三、2006年别墅市场产品特点以及个案分析......错误！未定义书签。 （一）独体别墅特点分析..错误！未定义书签。 （二）联排别墅特点分析..错误！未定义书签。 1、依附大型社区，平衡整体项目的容积率.......错误！未定义书签。 2、独立四联排成为唯一新产品...错误！未定义书签。 （三）案例分析.........错误！未定义书签。 1、翡翠湾...错误！未定义书签。 2、翡翠湾·长堤...错误！未定义书签。 3、招华·曦城.......错误！未定义书签。 四、2006年别墅市场政策影响分析....错误！未定义书签。 （一）2006年政策影响......错误！未定义书签。 （二）2007年政策预测......错误！未定义书签。 五、2007年别墅市场预测.错误！未定义书签。 （一）潜在供应量....错误！未定义书签。 （二）2007年别墅市场预测.........错误！未定义书签。 1、梅沙片区将掀起新一轮的豪宅热.......错误！未定义书签。 2、观澜片区不再是一枝独秀.......错误！未定义书签。 3、华侨城别墅区产品将有新的突破.......错误！未定义书签。 世华地产·市场研究中心 2007年2月 【前言】 别墅是房地产住宅产品的最高形态，它因其独特的形态，对私有空间的占有而曲高和寡。 别墅的建筑成本相对不高，但是却因为其独有的自然资源和身份象征等附加值，让其价格高 筑，独立于住宅之外。 作为别墅，首先需要遵循“有天有地”的基本原则，居别墅者在空间的纵向条件下，享 有对天地的占有。接着别墅因为在空间上的自由度，应该让居别墅者在生活上有完备的满足。 最后，独特的自然资源一向是别墅的温床，别墅的存在需要满足居别墅者让公共的自然空间 私有化。 别墅是豪宅的一部分，豪宅的市场情况对别墅的走势有根本的影响，2005年是深圳豪 宅历史上一个特殊的时期，总的来说它有以下几个特点： 1、推盘量历年最高 和往年相比，2005年的豪宅市场可以用“井喷”来形容，全年豪宅的推量大概在150 万平方米，其中别墅近40万平方米，平面110万平方米。 2、售价创历年最高 根据深圳土地和房产管理局统计，2004年深圳豪宅（即非普通住宅）的均价为9657元/ 平方米，而2005年深圳豪宅的均价大约为13520元/平方米，涨幅大约为40％。 3、TOWNHOUSHE成为别墅市场主流 2005年深圳别墅市场共有16个项目，观澜湖高尔夫大宅4大系列项目、栖湖、纯水岸 二期是纯别墅，其余的10个项目都为TOWNHOUSE项目。 4、香蜜湖片区走向豪宅末期 2005年香蜜湖片区共有7个项目入市，除了香蜜湖一号一期的TOWNHOUSE，其他的都是 平面豪宅，总推量超过25万平方米，总套数为2801套。这次的“井喷”也预示着香蜜湖片 区豪宅提前进入收尾阶段。 5、新兴豪宅区域携特点各异的代表作入市 在传统的豪宅片区逐步走入历史的时候，新兴的片区开始兴起，这也是2005年深圳豪宅 市场一个显著的特点，如横岗片区主打生态住宅区的振业城、龙华片区西班牙风情的万科城 和中式别墅万科第五园、尖岗山的尚未入市的招华·曦城。新兴豪宅片区的兴起给深圳豪宅 市场注入了新的活力。 6、政府调控措施未能抑制“豪宅热” 2005年6月，建设部对“豪宅”进行了精确的定位，即只要满足以下任何一个条件都算 是“豪宅”：住宅小区的建筑容积率在1.0以下；单套住房建筑面积144平方米以上（含144 平方米）；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍（在2006年年中，改为 1.44倍）以上。 同时，为了抑制投机性和投资性购房需求，还规定：2005年6月1日起，对个人购买 住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房 超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含 2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 政府的紧急调控并未抑止深圳豪宅市场的走势，涨价依然成为2005年市场的主题。 一、2006年别墅市场整体分析 （一）供应量分析 国土局统计数据显示，2006年深圳共有11个别墅项目入市，共提供1266套别墅物业， 其中独体250栋，townhouse1016套。除此之外，2005年尚未售罄的别墅项目还有6个，共 剩余套数177套，其中除圣莫丽斯存量较大，其余项目的存量都很小，都在10套以内。 深圳2006年入市别墅项目列表 别墅类型 区域 项目名称 开盘时间 套数（套） 水岸新都 2006-3 38 中央悦城 2006-10 46 万科城三期 2006-4 312 振业城H组团 2006-5 71 龙岗 西湖苑三期 2006-7 25 翡翠湾 2006-4 24 长堤一期 2006-12 168 星河丹堤 2006-7 197 宝安 招华曦城 2006-6 118 Townhouse 南山 中信红树湾二期 2006-10 17 翡翠湾 2006-4 150 星河丹堤 2006-7 7 宝安 招华曦城 2006-6 78 独栋 南山 纯水岸三期 2006-5 15 （来源：深圳国土资源与房产管理局） （二）需求分析 随着国土资源部颁布停止别墅类土地供应的政策以后，未来的房地产市场上别墅将逐渐 成为稀缺产品，也正因如此，市场上掀起了一股豪宅热，尤其是别墅项目，更是创造了一个 又一个的销售奇迹。观澜湖·翡翠湾103栋别墅一日售磬，套现10亿；观澜湖·长堤更是 2个小时劲销168套别墅，销售额创12亿新高；招华曦城在拿到预售许可证当天没有任何 宣传的情况下，几小时内销售一空。这些销售奇迹的诞生，无一不证明了市场对别墅物业的 热衷。 2006年深圳入市别墅项目销售列表 行政区 项目名称 总套数 （套） 均价 （元/平方米） 销售率 水岸新都 38 30000 79% 中央悦城 46 13000 14% 万科城三期 312 20000 100% 振业城H组团 71 16000 63% 龙岗 西湖苑三期 25 9000 76% 星河丹堤 204 28000 97% 招华曦城 196 30000 100% 翡翠湾 103 38000 100% 宝安 长堤一期 168 38000 100% 中信红树湾二期17 35000 94% 南山 纯水岸三期 15 80000 100% （来源：深圳国土资源与房产管理局）