第一部分：项目态势分析

小引：当地城市情况概说

一、形势分析

从我国宏观经济发展来看，房地产业发展作为朝阳产业,正处于蓬勃向上的发展阶段，新一轮房地产热正在进行中。

１．**市房地产业处于稳定发展上升期，发展潜力大。

国民经济稳定增长，为房地产业进入新一轮发展时期奠定了宏观经济基础。

人均GDP能比较真实地反映一个地区的经济实力和经济发展水平。按照国际惯例，当一个国家或地区的人均GDP不到3000美元时，房地产业呈现高速发展的势头；超过3000美元时，房地产业进入平稳发展期。目前**市房地产业正处于与国民经济总体水平相协调的高速发展期。

2． 城市化进程的加快,使房地产市场需求量有新的增长。

2．1根据**市的“**”规划，到****年前后，**市将发展成为城市化水平为**%的大城市。目前市区人口***万人，按****年**市3**‰的人口自然增长率和城市化进程的平均速度(资料来源:****年**统计年鉴)),*年后**市市区人口将达***万人,按人均居住面积**平方米计算(**年**市区人均居住面积已达**平方米)，再加上老城区改造和住房老化等因素，市区需净增约***万平方米的住宅面积。这一增长表明，**市房地产建设将进入一个发展较快的时期。

3． 居民收入水平提高，消费结构发生变化，住宅消费将成为排浪式消费的第二浪。

1997年以来,我国宏观经济环境发生了更本性的变化，短缺经济时代结束，过剩经济的特征日趋突出，市场由卖方市场专变为买方市场。对0000—0000年家庭消费性支出构成分析，反映出**市居民家庭消费结构正发生着更本性的变化（见表2所示）。

表1**市0000—0000年主要社会经济指标 单位：万元
资料来源：《0000年**统计年鉴》
年 份
国内生产总值
人均国内生产总值
社会消费品零售额
居民储蓄存款余额

全 市
市 区
全 市
市 区

表2显示：在平均每人年消费性支出构成中，*****和*****等项支出呈现出逐年下降趋势，而***和****等类消费支出则呈现较强的上升态势。“居住”支出也有比较强的增长趋势。

由表2可计算出0000—0000年恩格尔系数为：0.46， 0.51， 0.43。恩格尔系数能够更科学地说明上述消费结构变化态势问题。

表2 0000—0000年**市居民收支情况 单位：元
资料来源：《**统计年鉴》
项目指标
0000年
0000年
0000年

数 量
构成 %
数 量
构成 %
数 量
构成 %

人均年实际收入

人均年可支配收入

人均年实际支出

人均年消费性支出

消费性支出构成
食品

衣着

家庭设备用品

医疗保健

交通与通讯

娱乐教育文化

居住

其他

由表2 数据可分析出****年间，市区人尽可支配收入增长率为00%，人均消费性支出增长了00%，其中用于居住的支出增长了00%。其中，0000年人均可支配收入比000年增长了00%，居住支出增长了00%。而居住支出在消费性支出中所占的比例始终在00%左右浮动，说明**市区居民住宅消费开处于一定程度的抑制状态，消费前景看好，还有相当的购买和需求潜力。

城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。

4． 房改政策、金融政策等拉动，使**市房地产市场日趋活跃。

随着2001年我国住房制度改革进一步深化，多层次的供房体系逐步健全，灵活多样的金融服务的建立，无疑会在很大程度上刺激住宅消费，推动住宅消费向更高水平发展。

5．政府将加大市政投入力度，加快房地产建设步伐，同时住宅郊区化启动。

0000年**市制定了新的**城市发展规划策略，即政府关于城市发展战略规划，在一定程度上将会影响开发商、投资商的区域投资方向，从而可能影响到住宅供需市场向****区域聚集。

由于近几年房地产开发与城市向北发展的战略有一定的差距，市场无形之手的驾驭能力超出政府的宏观调控能力，两年内强势开发区域还将集中在****等板块，如表3 所示。但未来三到五年后，住宅市场供求区域郊区化趋势将更加明朗。

表3 **市近几年住宅市场区域供求结构

供求结构
区域分布
计划购房居民选择构成（%）
在建住宅分布（%）
未来三年内计划开发住宅分布（%）

城东

城西

城南

城北

城中

城郊

资料来源：**市房地产调查专集

6． 政府关于土地政策的完善，土地供应市场的发育、成长，将直接影响到房地产开发、消费市场的方展水平，品牌市场逐步形成。

三、常州房地产市场现状特征与发展趋势分析

常州房地产市场发展历史进程